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Le Commissaire en charge des finances, monsieur Dhoihir Dhoulkamal revient d'une mission de quelques jours à Paris pour chercher à trouver des solutions liées aux problèmes fonciers aux Comores. Le Dar Nadjah a cherché à savoir auprès de lui, de quoi il s'agissait exactement.
M. Dhoihir Dhoulkamal
Effectivement je suis revenu d'une mission conjointe entre l'AGID (Administration Générale des Impôts et des Domaines) et la Direction de l'Aménagement du territoire et de l'Urbanisme. Comme vous le savez, le parlement comorien a légiféré sur un aménagement des procédures d'enregistrement des titres fonciers pour une période de 5 ans et notamment sur le volet financier qui ramène le coût à un montant forfaitaire de 10 000 francs comoriens. Cette nouvelle loi a pour objectif d'inciter les comoriens à enregistrer leurs patrimoines fonciers afin de sortir le pays du désordre quant à l'identification du patrimoine privé et le patrimoine de l'Etat, et clarifier globalement la situation foncière aux Comores, source de la grande partie des conflits traités dans les tribunaux.
Le Dar Nadjah
Pourquoi la réunion a eu lieu à Paris et non ailleurs ?
M. Dhoihir Dhoulkamal
La mise en application de cette loi ô combien indispensable suppose un certain nombre de préalables, raison pour laquelle, malgré la promulgation, son application n'est toujours pas effective. Pour ce faire, avec l'appui du PRCI (Programme de Renforcement de Capacités Institutionnelles), nous avons pris la tâche d'un Bureau d'études parisien pour nous aider à développer et à mettre en place les outils qui vont nous permettre de mieux maitriser le processus de reconnaissance de la propriété foncière et mieux garantir les droits des tiers afin que le caractère définitif de propriété qui est un droit réel, ne puisse souffrir d'aucune contestation. Et nous sommes convaincus que c'est à partir de ce moment là que l'on peut donner un sens à la décision des législateurs.
Le Dar Nadjah
Quelles sont les étapes à suivre pour mettre en œuvre les activités prévues ?
M. Dhoihir Dhoulkamal
Il s'agit, avec le Bureau d'études, d'identifier la procédure d'immatriculation des biens immobiliers et de mettre en lumière les difficultés qui sont rencontrées. Vous savez, le poids de la règle coutumière en matière foncier dominé par la tradition orale donc l'absence de document écrit, le poids des indivisions dominées par l'absence de résolution des successions, l'absence d'un cadastre géo-référencé qui ne permet pas d'avoir une photographie de l'occupation et qui rend difficile la résolution des conflits, sans une prise en compte de toutes ces difficultés, la mise en application de la loi sera très difficile voire même impossible.
Le Dar Nadjah
C'est quoi exactement ? Voulez-vous être clair, monsieur le Commissaire ?
M. Dhoihir Dhoulkamal
Avec la mise en lumière de tous ces éléments et bien d'autres qu'on a pas pu citer, nous avons établi les éléments d'un cahier des charges à soumettre très prochainement au Gouvernement de l'Union des Comores. Ce qui permettra au Bureau d'études de développer l'ensemble des outils qui devraient garantir la bonne application de cette loi et donc sa mise en œuvre effective. Je peux rajouter que pour tester l'efficacité du processus, on a aussi suggéré à ce que la procédure soit testée à des sites pilotes sur chaque île, notamment, la commune de Ouani pour Anjouan.
Le Dar Nadjah
Que doit faire le comorien de faibles revenus pour titrer son terrain ?
M. Dhoihir Dhoulkamal
Bien que les revenus soient un facteur important pour l'obtention d'un titre de propriété, c'est plutôt les procédures d'enregistrement qui poseront le plus de problèmes aux comoriens les plus vulnérables. Car, il faudra peut-être se demander que si le comorien dispose de son livre rouge, est-ce que ce document ne sera pas contesté ? Est-ce que réellement il y a une garantie ou bien d'autres personnes pourront le revendiquer. Je pense que le coût est certes un problème mais ce qui est important c'est de garantir le titre quand il est délivré.
Le Dar Nadjah
Quelles mesures l'Etat doit prendre pour garantir et rassurer le vrai propriétaire de bien immobilier ?
M. Dhoihir Dhoulkamal
Justement c'est parmi les raisons qui ont fait que nous sommes à cette réflexion puisque nous sommes convaincus que la loi tout court ne suffira pas. Nous nous sommes rendus compte qu'il faut mettre en place la base de la résolution de toutes les difficultés. Nous demandons à ce qu'il y ait un diagnostic, un inventaire de l'existant. C'est une étape indispensable. Chaque propriétaire d'un terrain doit se présenter aux services des domaines pour l'enregistrement de sa propriété. Ce qui permettra d'avoir un début de cadastre et faire un recollement pour identifier les doublons. Vous savez, gérer un territoire c'est gérer un foncier. Cela suppose une réflexion sur l'aménagement du territoire, sur la gestion de notre patrimoine foncier pour pouvoir aussi mettre en application nos politiques de construction en particulier les écoles, les complexes sportifs, les hôpitaux, les cimetières, etc. On doit penser aussi à la protection des rivières et parallèlement mettre en place une stratégie et anticiper les besoins de l'Etat en matière d'occupation de sol. Ces opérations doivent être couplées avec d'autres procédures urbanistiques notamment les plans locaux d'urbanisme pour les communes urbaines, les cartes communales pour les communes rurales et avant tout cela, les schémas d'aménagement du territoire, etc. Le foncier représente un enjeu de taille notamment quand on est des insulaires. L'exemple d'Anjouan est un cas d'école. Nous avons la densité qui est l'une des plus fortes au monde, la surface exploitable, à peine 40%, l'essentiel des habitations qui se trouvent dans le littoral avec les problèmes environnementaux, les catastrophes dues au changement climatique. Le taux de croissance qui est de plus de 2,5%, nous oblige à une rationalisation de l'occupation du sol avec un changement de mentalité en matière de construction. Si nous voulons léguer à nos enfants un peu d'espace, nous devons d'ores et déjà commencer à abandonner la construction à l'horizontale et adopter celle à la verticale.
Le Dar Nadjah
Vous parlez de réduction de coût alors que le prix de la réalisation d'un plan croquis n'est pas à portée de tout le monde alors qu'il fait partie des conditions et procédures d'immatriculation. Comment le comorien de faibles revenus peut s'en sortir ?
M. Dhoihir Dhoulkamal
Le plan croquis est un document d'arpentage qui délimite un espace donné et la plupart de nos concitoyens pensent que dès qu'on dispose de ce document fait par un topographe, là on est déjà propriétaire du terrain. Or c'est une grande erreur. Il faut savoir que n'importe qui peut réaliser un plan croquis pour divers usages et on a droit et personne ne peut interdire à qui que ce soit de le faire. C'est vrai, c'est un document qui coûte cher, en fonction du périmètre demandé, du lieu où se trouve le terrain, c'est donc lié à la taille et à la difficulté d'atteindre les lieux, mais indispensable.
Le Dar Nadjah
Comment l'Etat peut-il reconnaitre le vrai propriétaire ?
M. Dhoihir Dhoulkamal
C'est tout l'intérêt d'avoir un cadastre. Tu peux louer un terrain et construire pendant X temps sans pour autant être propriétaire. Ça fait partie des problèmes que connait les Comores. Des gens qui occupent des domaines de l'Etat, soit parce que la population a augmenté ou pour d'autres raisons. Aujourd'hui ces populations revendiquent ces terrains. L'Etat reconnait qu'après les avoir occupé, on peut demander leurs acquisitions par le biais d'une possession acquisitive. Et si l'Etat ne compte pas les utiliser, il peut les vendre aux demandeurs. Le terrain va donc lui revenir sous conditions résolutoires. Mais la difficulté est que quelqu'un d'autre peut enregistrer un terrain sans que son propriétaire ne soit au courant. C'est justement ce que nous sommes entrain de chercher à mettre en place pour garantir la propriété. La plupart des gens dispose d'acte innommés (hatwi) mais pas de plan croquis. L'Etat peut les reconnaitre mais à condition d'établir son plan croquis qui permet la non contestation des bornes donc le caractère définitif de sa propriété.
Propos recueillis par Ramoulati Ben Ali
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